目次
はじめに｜なぜ今「オフィス 大規模修繕」が経営テーマになるのか
「オフィス 大規模修繕」というキーワードで情報を探している方は、おそらく次のような状況にあるはずです。
- 築10〜20年以上のオフィスビルを所有・運営している
- 外観や共用部、トイレなどの古さが目立ち始めている
- 空調や電気設備の故障が増え、テナントからのクレームが気になってきた
- 管理会社から「そろそろ大規模修繕の時期です」と言われたが、何から手を付ければよいか分からない
- 多額の費用がかかると聞き、投資判断に迷っている
- 修繕するなら、単なる延命ではなく「働き方改革」や「ESG・健康経営」にもつなげたい
オフィスビルは、単なる箱ではありません。そこで働く人の生産性や健康状態、企業のブランドイメージ、採用力、そしてテナント企業の事業継続性にまで深く関わる「経営インフラ」です。
だからこそ、「大規模修繕」をどう設計するかは、
**ビルオーナー・事業会社にとって、単なる工事発注ではなく“経営戦略そのもの”**になります。
本記事では、「オフィス 大規模修繕」を検討するうえで押さえておきたいポイントを、
- 大規模修繕の基礎知識
- オフィスビル特有の課題と修繕の目的
- 修繕周期の考え方
- 主な工事項目と内容
- 費用相場と投資回収の考え方
- よくある失敗とその原因
- 成功する大規模修繕のステップ
- 働き方改革・健康経営・BCP（事業継続計画）とどう結びつけるか
- そして、全国対応可能・デザインと適正価格・豊富な実績に自信がある当社（株式会社光建舎）の取り組み
まで、実務目線で徹底的に解説していきます。
オフィス大規模修繕とは何か
「大規模修繕」の定義
オフィス大規模修繕とは、外装・防水・設備・共用部内装など、建物全体を対象とした計画的かつ包括的な修繕工事を指します。日常的な小修理や単発の改装とは異なり、10〜15年程度の周期で実施し、建物の寿命延長・安全性確保・資産価値維持を目的として行われます。
ポイントは、「壊れたところを都度直す」対症療法ではなく、
- 劣化箇所を総点検
- 優先度を整理
- 足場を組むタイミングで、実施すべき工事を一括・計画的に行う
という “予防医療”型の修繕 であることです。
修繕・改修・リニューアルとの違い
オフィスの工事に関する言葉には、「修繕」「改修」「リニューアル」「リノベーション」などが混在します。ざっくりとした違いは次の通りです。
- 修繕：壊れた箇所を元の状態に近づけるための工事
- 大規模修繕：建物全体の機能・性能・寿命を長期的に維持するための計画修繕
- 改修・リニューアル：機能性やデザイン性を向上させ、価値を高める工事
- リノベーション：用途や使い方そのものを変えるような大掛かりな改修
実際の現場では、大規模修繕とリニューアルを組み合わせて行うケースも少なくありません。例えば、外壁・防水などは大規模修繕として実施し、共用部内装・オフィスレイアウトはリニューアルとして「見せる改修」を同時に行う、といったイメージです。
オフィスビルが抱えがちな課題
老朽化による安全性・快適性の低下
- 外壁のひび割れ・浮き
- 屋上防水の劣化
- 鉄部のサビ
- 給排水・空調設備の老朽化
これらは、雨漏りや漏水、設備トラブル、落下物事故などへ発展するリスクをはらんでいます。
働き方の変化とオフィスのミスマッチ
- フリーアドレス・ABW（Activity Based Working）
- テレワーク・ハイブリッドワーク
- Web会議・オンライン商談の定着
こうした働き方の変化に対し、昭和〜平成初期のレイアウトやインフラのままでは、業務の生産性や社員満足度を十分に引き出せません。
ESG・健康経営・採用力への影響
- 省エネ・環境配慮
- 働きやすい環境整備
- バリアフリーやジェンダー配慮
オフィスの環境は、企業のESG評価や採用力にも直結します。「暗くて古いオフィス」「トイレが汚いビル」は、それだけで候補から外される時代です。
BCP（事業継続計画）の観点
- 地震・水害・停電などの自然災害
- 感染症拡大時のワークプレイス戦略
ビルの耐震性・設備の冗長化・インフラの強靭さは、テナント企業のBCP策定にとって重要な前提条件となっています。
オフィス大規模修繕の目的
オフィス大規模修繕の目的は、大きく分けて次の4つです。
- 建物の安全性・耐久性の確保
- 快適性・生産性の向上
- 収益力（賃料・稼働率）の維持・向上
- 資産価値・ブランド価値の最大化
単に老朽化を止めるだけでなく、
「これから10〜20年先を見据えたオフィスのアップデート」
と捉えることが重要です。
オフィス大規模修繕の周期の考え方
一般的には、築後10〜15年ごとに大規模修繕が推奨されますが、実際には以下の観点で判断する必要があります。
- 前回大規模修繕からの経過年数
- 外壁・防水・鉄部などの劣化診断結果
- 給排水・空調・電気設備の故障状況
- テナントからのクレームや内見時の評価
- 法改正（省エネ基準・バリアフリー・耐震基準など）への適合状況
築年数だけで機械的に決めるのではなく、現状診断とマーケットの状況を踏まえたうえで“今やるべきこと”を決めることが、大規模修繕成功の第一歩です。
オフィス大規模修繕の主な工事内容
外装・防水工事
- 外壁の調査・補修（ひび割れ、浮き、剥離）
- タイルの張り替え、シーリング更新
- 外壁塗装による防水性・美観向上
- 屋上・バルコニー・庇の防水更新
外装・防水は、建物の寿命と安全性を左右する最重要項目です。足場を組むタイミングで、できる限り必要な工事をまとめて実施することで、トータルのコストダウンにもつながります。
共用部内装・エントランス改修
- 風除室・エントランスホールのデザイン刷新
- エレベーターホール・廊下・階段の内装更新
- トイレ・給湯室のリニューアル
- サイン計画・照明計画の見直し
オフィスビルにおいて、共用部は「第一印象」を決める極めて重要な要素です。
内見に訪れるテナント候補は、エントランスと共用トイレだけで
「このビルに入居するかどうか」をほぼ決めてしまうと言われるほどです。
オフィス内装・レイアウトの見直し
大規模修繕のタイミングは、オフィスの使い方そのものをアップデートする絶好のチャンスでもあります。
- フリーアドレス導入を見据えた配線計画
- Web会議ブースや集中ブースの設置
- リフレッシュスペースの新設
- 受付・来客エリアのブランド演出
こうした改修を同時に行うことで、テナント企業にとっての魅力度が大きく向上します。
設備更新（空調・電気・給排水）
- 老朽化した空調機器の更新・ゾーニング見直し
- 照明のLED化と照度計画の最適化
- 給排水管の更新・更生工事
- 配電盤や受変電設備の更新・容量増強
設備更新は、快適性だけでなく、省エネ・ランニングコスト削減・故障リスク低減にも直結します。
特に、テレワークの普及に伴い、オフィス出社日と在宅日のメリハリがつく中で、空調の制御や照明計画を見直すことは、エネルギーコスト最適化の大きなポイントです。
耐震補強・BCP対応
- 耐震診断に基づく構造補強
- 非構造部材（天井・外装材等）の落下防止対策
- 非常用電源・サーバールーム保護
- 防災備蓄スペースの確保
オフィスビルは、多くの人が長時間滞在する上に、テナント企業にとっては「事業継続の拠点」です。
大規模修繕のタイミングで、耐震性とBCP対応を一体で考えることが重要です。
費用相場と投資回収の考え方
オフィス大規模修繕の費用は、延床面積、階数、構造、立地、劣化状況、工事範囲、材料グレードなどによって大きく変化します。数千万円規模で収まるケースもあれば、数億円単位になることも珍しくありません。
重要なのは、「いくらかかるか」だけではなく、
「その投資によってどれだけ収益と資産価値が改善するか」をセットで考えることです。
例えば、外観・共用部・トイレをリニューアルし、空調・照明・配線設備を更新した結果、
- 内見数の増加
- 空室率の改善
- 賃料単価の上昇
- 高品質なテナントの獲得
が実現すれば、年間のNOI（営業純利益）は大きく改善し、
数年〜十数年で投資額を回収できるケースも多く存在します。
オフィス大規模修繕でよくある失敗とその原因
1. 見た目だけに偏った改修
デザイン重視でエントランスや内装を華やかにしたものの、設備更新や防水・外壁補修が後回しになり、数年後に雨漏りや設備トラブルが多発。結果的に再度大きな工事が必要になり、トータルコストが膨れ上がってしまうケースです。
原因は、長期修繕計画と構造・設備の視点が欠けていることにあります。
2. 安さだけで業者を選び、品質トラブル
初期見積の安さだけで工事会社を選んだ結果、
- 工事中の安全管理が甘い
- 品質チェックが不十分
- 仕上がりが悪く、数年で再劣化
- テナントからのクレームが多発
といったトラブルに悩まされるパターンです。
オフィス大規模修繕は、「見積書の金額」だけで判断してはいけません。
技術力・現場管理力・実績・アフター対応を総合的に評価する必要があります。
3. テナントとのコミュニケーション不足
- 工事内容や期間の説明が不十分
- 騒音や振動が業務に大きな支障を与える
- エントランス周りの動線が混乱し来客対応に影響
こうした事態が続けば、テナントの不満は高まり、更新拒否や退去につながります。
原因は、工事計画段階でのテナント視点の欠如です。
4. 働き方・オフィス戦略を考えずに「現状復旧」だけしてしまう
せっかく大規模な工事を行ったのに、レイアウトやゾーニングが従来通りのままで、
- フリーアドレス化やWeb会議ブースのニーズに応えられない
- 社員の動線やコミュニケーションが改善しない
といったケースも多く見られます。
大規模修繕は、働き方改革・組織変革の絶好のチャンスでもあるため、
経営・人事・総務の視点も取り入れた計画づくりが不可欠です。
成功するオフィス大規模修繕のステップ
ステップ1：現状診断と課題整理
- 建物の劣化診断（外壁・防水・設備）
- テナントからの要望・クレームの整理
- 管理会社や設備保守会社からの情報収集
- オフィス戦略・働き方の方針を確認
ここで「どこが問題で、何を優先すべきか」を整理します。
ステップ2：コンセプト策定
- これから10年〜20年、どんなオフィスビルでありたいか
- どのようなテナントに選ばれたいか
- 働き方・ESG・健康経営・BCPをどう反映するか
このコンセプトを基準に、工事範囲・グレード・予算を決めていきます。
ステップ3：基本計画・概算費用の検討
- 外装・防水・設備・内装・レイアウトなどの優先順位を決定
- いくつかのパターンで概算見積を試算
- 投資対効果（賃料・稼働率・資産価値への影響）を検討
ここで、「どこまでやるか」「どこは次回に回すか」の線引きを行います。
ステップ4：設計・詳細検討
- 図面・仕様書・仕上げ表の作成
- 材料選定・設備容量の検証
- テナント動線・工事動線・安全計画の策定
設計段階で、テナントの使い勝手と施工性・コストのバランスを取ることが重要です。
ステップ5：施工会社選定
- オフィス大規模修繕の実績
- デザインとコストの提案力
- 現場管理体制・安全管理体制
- 全国対応の有無
- アフターサービス
複数社からの提案を比較し、価格だけでなく「総合力」で選ぶことがポイントです。
ステップ6：工事・テナント対応・品質管理
- 工事計画の共有と近隣・テナントへの説明
- 騒音・振動・粉塵・動線混乱を最小限に抑える対策
- 定期的な進捗報告と現場チェック
- 中間検査・完了検査で品質を確認
ステップ7：アフターメンテナンスと次期計画
- 保証期間と点検スケジュールの確認
- 修繕履歴の整理・保存
- 次の大規模修繕に向けた長期修繕計画の更新
全国対応・デザインと適正価格・実績に自信あり
当社（株式会社光建舎）のオフィス大規模修繕
ここからは、「オフィス 大規模修繕」でパートナーを探している方に向けて、**全国対応可能・デザインと適正価格・豊富な実績を持つ当社（株式会社光建舎）**の特徴をご紹介します。
特徴1：オフィス専門の改修・大規模修繕に強い
当社は、オフィスビルや事務所の改修・内装・大規模修繕を数多く手掛けてきました。
- 外装・防水・設備更新を含むトータルな大規模修繕
- エントランス・共用部のデザインリニューアル
- 働き方改革・ABWを見据えたレイアウト変更
- オフィス内装工事と設備工事を一体化したプロジェクト
など、「建物の健康」と「働く人の生産性」を同時に高める改修を得意としています。
特徴2：デザイン力とコスト感覚のバランス
当社が評価されているポイントのひとつが、デザインとコストのバランス感覚です。
単に高級素材を使って派手に仕上げるのではなく、
- 見せ場となる部分にはしっかり投資し
- 目立たない部分はメンテナンス性とコストを重視し
- 長期的な修繕計画も見据えながら、メリハリの効いた設計を行う
ことで、**「限られた予算で最大の効果を引き出す」**提案を心がけています。
特徴3：全国対応可能な施工体制
当社（株式会社光建舎）は、拠点エリアに限らず、全国各地のオフィス大規模修繕・改修に対応可能な体制を整えています。
- 地方都市の中規模オフィスビル
- 首都圏・政令指定都市のオフィスビル群
- 複数拠点を一括で改修したい事業会社様
など、現地協力パートナーとのネットワークと自社の現場管理ノウハウを組み合わせることで、一定品質の工事を全国で提供しています。
特徴4：テナント視点に立った工事計画と対応
オフィス大規模修繕では、テナント企業の業務への影響が大きな課題になります。当社は、学校やオフィス、商業施設など、営業を止められない現場での工事経験が豊富であり、
- 夜間・休日工事の活用
- エリア分割による段階施工
- テナント・近隣への丁寧な説明
- 騒音・振動・粉塵対策
など、**「現場での迷惑を最小限にする工事計画」**を徹底しています。
特徴5：企画・設計からアフターまで一貫サポート
当社は、単なる工事請負ではなく、
- 現状診断・コンセプト設計
- 基本計画・概算予算の策定
- 設計・施工
- アフターメンテナンス・次期計画への引き継ぎ
まで、ワンストップでサポートできる点も強みです。
オフィス大規模修繕のイメージ事例（概要）
※実際の物件名・企業名は伏せたイメージ事例です。
事例1：築25年 オフィスビルの外装・共用部一体改修
課題
外観が古く、周辺に新しいビルが増えた結果、空室率が上昇していた。共用部やトイレも老朽化し、内見時の印象が悪い状態だった。
実施内容
外壁補修と塗装、防水工事を実施しつつ、エントランス・エレベーターホール・廊下・トイレを明るく清潔感のあるデザインへ一新。サイン計画も整理し、ビル全体のブランドイメージを統一。
結果
内見数が増加し、半年〜1年で空室がほぼ解消。賃料単価も周辺相場と同等レベルまで回復し、NOIが大きく改善。オーナーの長期保有戦略に自信が生まれた。
事例2：テレワーク時代に合わせた本社オフィスの大規模改修
課題
働き方改革とテレワーク導入を進める中で、従来型の島型レイアウト・固定席中心のオフィスが使いづらくなっていた。会議室不足やWeb会議時の音問題も顕在化していた。
実施内容
大規模修繕のタイミングで、空調・照明・配線設備を更新しつつ、ABWを前提としたレイアウトに再構成。フリーアドレス席、プロジェクトルーム、集中ブース、Web会議ブース、リフレッシュスペースなどを設計。共用部デザインも自社ブランドを表現する方向へ一新。
結果
社員満足度が向上し、コミュニケーションと集中のメリハリが生まれた。採用面接時の印象も良くなり、応募数・内定承諾率も改善。働き方改革とオフィス戦略が一体で進んだ好例となった。
Q&A：オフィス大規模修繕に関するよくある質問
Q1. 営業を続けながら大規模修繕を行うことは可能ですか？
A. 工事内容や規模にもよりますが、多くの場合で可能です。夜間・休日工事やエリア分割工事を組み合わせ、テナント企業と綿密に調整しながら進めます。当社（株式会社光建舎）でも、営業中施設での工事経験が多数あり、安全と業務継続の両立に配慮した工程計画を得意としています。
Q2. まずはどこから相談すればよいですか？
A. 図面や竣工年、これまでの修繕履歴、気になっている不具合箇所、テナントからの要望などを共有いただければ、現地調査の上で「優先度の高い工事」と「中長期的に検討すべき工事」を整理したたたき台をご提示できます。最初から完璧な資料は必要ありません。
Q3. 小規模な改修から相談しても大丈夫でしょうか？
A. もちろん問題ありません。たとえば「まずはエントランスだけ」「共用トイレから手を付けたい」といった部分的な改修から始め、次の大規模修繕に向けて段階的に計画していく方法もよく採用されています。
まとめ｜オフィス大規模修繕は「次の10年」をデザインする経営プロジェクト
オフィス大規模修繕は、単に古くなった建物を延命させるための工事ではありません。
- 建物の安全性・耐久性を守る
- 働く人の生産性・健康・満足度を高める
- テナント企業のBCPやESGにも応える
- 空室率と賃料水準を改善し、収益力を高める
- 売却時の資産価値を向上させる
これらを同時に実現するための、「次の10年〜20年」をデザインする経営プロジェクトです。
全国対応が可能で、**デザインと適正価格、そしてオフィス大規模修繕を含む豊富な改修実績に自信を持つ当社（株式会社光建舎）**は、オーナー様・事業会社様のパートナーとして、現状診断の段階から企画・設計・施工・アフターまで一貫して伴走いたします。
「オフィス大規模修繕をそろそろ本気で考えたい」「どこまでやるべきか整理したい」というタイミングが来たら、まずはお気軽にご相談ください。建物と事業の未来を見据えた、最適な修繕戦略をご一緒に描いていきましょう。