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はじめに｜なぜ今「テナントビル 改修」が重要なのか
「テナントビル 改修」というキーワードで情報を探しているオーナー・管理会社・PM（プロパティマネージャー）の方は、
- 築年数が進み、空室が増えてきた
- 近隣に新築・築浅ビルが増え、賃料競争力が落ちている
- 共用部やトイレ・設備が古く、内見の段階で選ばれにくい
- そろそろ大規模修繕のタイミングだが、どこまでやるべきか迷っている
- 改修にどれだけお金をかければ、どれくらい収益が改善するのか知りたい
といった課題や疑問をお持ちではないでしょうか。
テナントビルは、ただ「壊れたら直す」だけでは、
周辺の競合物件との戦いに勝てません。
- 空室率
- 賃料水準
- テナントの質
- 売却時の価格
を大きく左右するのが、**計画的な「改修」と「バリューアップ」**です。
本記事では、テナントビル改修を検討する上で押さえておきたいポイントを、
- 改修の目的・考え方
- 具体的な改修メニュー
- 計画〜工事の進め方
- 費用相場と投資回収の考え方
- 失敗事例と回避策
- 改修会社の選び方
- そして、全国対応可能・デザインと適正価格・実績に自信を持つ当社（株式会社光建舎）の取り組み
まで、オーナー目線で分かりやすく整理していきます。
テナントビル改修とは？単なる修繕との違い
「修繕」は現状維持、「改修」は価値向上
- 修繕：
壊れたり劣化した部分を元の状態に近づけること。
例）防水や外壁の補修、設備の故障対応 など。 - 改修（リノベーション）：
使い方や見せ方、性能そのものを見直し、
建物の価値を高めるための戦略的な投資。
例）エントランスのデザイン刷新、トイレ・共用部の全面改修、
テナントの使い方に合わせたスケルトン・セットアップ化 など。
築古ビルが新築・築浅ビルと戦っていくためには、
修繕だけでなく、「選ばれるビル」になるための改修戦略が欠かせません。
テナントビルオーナーが直面しがちな課題
1. 空室率の上昇と賃料下落
- 内見は来るが「もう少し新しいビルに決めました」と断られる
- 賃料を下げないと決まらない
- 更新タイミングのテナントが他ビルに流出してしまう
原因の多くは、
- 古いエントランス
- 暗い共用部
- 旧態依然としたトイレ・給湯室
- 設備性能の不足（空調・電気容量・インターネット環境）
など、ハードの魅力不足です。
2. 法令・社会的要請への対応
- 耐震性能の不足
- バリアフリーの未対応
- 省エネ基準・環境配慮への遅れ
これらは、テナント企業のコンプライアンス・ESGの観点からも
入居先選定の条件になりつつあります。
3. 設備の老朽化によるトラブル多発
- エアコン故障
- 給排水の漏水
- 電気設備の容量不足
これらは直接的にテナントクレームにつながり、
退去の引き金にもなります。
テナントビル改修の目的と狙うべき効果
1. 競争力ある賃料と安定した稼働率の確保
- 共用部・設備・外観を改善し、「物件の第一印象」を一気に上げる
- テナントの入れ替え時に内装・設備のベースグレードを引き上げ、
ターゲットテナント層のランクを上げる
2. バリューアップ（資産価値向上）
- 賃料単価 × 稼働率 が改善すれば、
NOI（営業純利益）が上がり、ビルの評価額そのものが向上します。
売却を視野に入れる場合も、
「どこまで改修してから売るか」は投資判断の大きなポイントです。
3. 法令適合・リスク低減
- 耐震性・防災性・バリアフリー・省エネ対応
- BCM/BCP（事業継続計画）に対応できるビル
は、上場企業や大手テナントが安心して入居できる前提条件になりつつあります。
どこを直すか？テナントビル改修の主なメニュー
共用部の改修
1. エントランス・外構
- ファサード（外観）のデザイン刷新
- ガラスや金属パネル、サイン計画で「今風の印象」に
- 夜間のライトアップ・ウインドウ演出
→ 内見の第一印象を決める最重要ポイント
2. エレベーターホール・廊下
- 床材の更新（タイルカーペット・長尺シート）
- 壁・天井の明るい仕上げ
- LED照明への更新
- サイン・フロア案内のデザイン統一
→ 「古臭さ」が一気に解消され、テナントの満足度が上がります。
3. 共用トイレ・給湯室
- 和式から洋式へ、ウォシュレット・自動水栓への更新
- 明るく清潔感のある内装（抗菌・防汚素材）
- 女性トイレ機能（パウダーコーナー等）の強化
→ オフィスワーカー、とくに女性社員の評価に直結する部分です。
専有部（貸室）の改修
- スケルトン化してテナントの自由度を高める
- ある程度の内装・設備を整えた「セットアップオフィス」にする
- 天井をスケルトンにして天井高を確保し、開放感を演出
ターゲットとするテナント像によって、
**「どこまでやって貸すか」**の戦略が変わります。
設備改修
- 空調の更新・個別空調化
- 電気容量の増強・コンセント増設・OAフロア化
- 給排水設備の更新
- 防災設備（非常照明・スプリンクラー・非常放送）
- セキュリティシステム（オートロック・監視カメラ）
テナントの業種（IT企業、クリニック、サロン、飲食など）により、
設備ニーズも大きく変わります。
耐震・省エネ・環境対応
- 耐震補強工事
- 断熱性能の向上（窓のペアガラス化・外壁改修）
- 高効率空調・LED照明への更新
- 太陽光発電・蓄電設備の導入
補助金・税制優遇の対象になる場合もあり、
長期のランニングコスト削減とバリューアップの両方に効きます。
テナントビル改修の進め方
1. 現状診断・マーケット分析
- 建物診断（構造・外装・設備）
- 競合物件の調査（賃料・グレード・仕様）
- 対象エリアのテナント需要（業種・規模・求められるスペック）
ここで、「今のままだと何が弱点か」「どこを改善すれば選ばれるか」を整理します。
2. 改修コンセプトの明確化
例：
- 「中小IT企業が集まるクリエイティブオフィスビル」
- 「医療・クリニック向けに特化したヘルスケアビル」
- 「テレワーク時代の小規模セットアップオフィス中心のビル」
コンセプトが明確であるほど、
改修範囲・予算配分・デザインの方向性がブレません。
3. 改修範囲・優先順位の決定
- まずは共用部とトイレから手をつけるのか
- 設備更新を優先するのか
- 一棟一気にやるのか、フロアごとに段階的に進めるのか
予算・工期・空室状況を踏まえて、
優先度の高い部分から順に計画していきます。
4. 収支計画・投資回収の検討
- 改修費用総額
- 改修後の想定賃料・稼働率
- NOIの増加額
- 投資回収期間（何年で改修費を回収できるか）
ここをしっかりシミュレーションすることで、
**「やるか・やらないか、どこまでやるか」**の判断がしやすくなります。
5. 設計・仕様決定・見積
- 設計者・施工会社と協議しながら、仕様を絞り込む
- 複数案・複数見積を比較し、
「デザイン」「機能」「コスト」のバランスをとる
6. テナントとの調整・工程管理
- 入居中テナントへの説明・工程調整
- 夜間工事・休日工事の活用
- 短期集中工事の計画
テナントに迷惑をかけない工事計画こそ、
ビルオーナーの信頼に直結する重要なポイントです。
テナントビル改修の費用感（イメージ）
※実際の金額は規模・仕様・地域・既存状態によって大きく変わります。
ここでは「ざっくりしたイメージ」をお伝えします。
- 共用部の意匠改修（エントランス・EVホール・廊下・トイレ）：
数千万円〜 - 設備更新（空調・電気・給排水など）の伴う場合：
数千万円〜数億円規模になるケースも
重要なのは、**「費用そのもの」ではなく「どれだけNOIが改善するか」**です。
資金調達・補助金の考え方（概要）
- 自己資金＋金融機関からの長期借入
- 省エネ・耐震・バリアフリー等に関する助成・補助制度の活用
- 改修後のバリューアップを前提としたリファイナンス
金融機関も、「改修によって収益が改善し、資産価値が向上する」案件には前向きです。
事前に収支計画を整理した上で相談することが大切です。
よくある失敗事例と回避策
失敗例1：デザインは良いが、テナントニーズとズレている
- おしゃれだが使い勝手が悪い
- メンテナンス性が悪く、すぐ汚れて印象ダウン
回避策：
ターゲットテナントの業種や利用シーンを具体的にイメージし、
「見た目」だけでなく「機能」と「維持管理」まで設計に落とし込む。
失敗例2：設備更新を後回しにし、トラブル多発
- 外観・内装だけ刷新し、空調や給排水がそのまま
- 竣工後数年で設備トラブルが頻発し、再工事・追加投資に
回避策：
建物診断で設備の寿命・状態を把握し、
「今やるべき工事」と「次の大規模修繕時でよい工事」を分けて計画する。
失敗例3：工事中のテナントクレーム
- 騒音・振動・粉塵・動線の混乱
- テナント業務に支障が出て退去の原因に
回避策：
- 工事前の丁寧な説明
- 工程表の共有
- 夜間・休日工事の活用
- 経験豊富な施工会社の選定
テナントビル改修会社の選び方
- テナントビル・オフィスビル改修の実績があるか
- デザイン提案力とコストコントロール力があるか
- 設備更新や耐震・省エネに強い技術者がいるか
- テナント対応・工程管理に慣れているか
- 全国対応が可能か
- 竣工後のアフターサポート体制はどうか
ここから、**全国対応・デザインと適正価格・実績に自信のある当社（株式会社光建舎）**の取り組みをご紹介します。
当社（株式会社光建舎）のテナントビル改修への取り組み
― 全国対応・デザインと適正価格・実績に自信あり
1. テナントビル改修の豊富な経験
当社は、オフィスビル・商業ビル・複合テナントビルなど、
多様なテナントビル改修に携わってきました。
- エントランス・共用部の全面リニューアル
- オフィスフロアのセットアップ化
- クリニック・サービス店舗向け区画へのコンバージョン
- トイレ・給湯室など水回りのグレードアップ
- 空調・電気・給排水の設備更新
など、意匠と設備を両輪で考える改修を強みとしています。
2. デザインと適正価格のバランス
当社がオーナー様・管理会社様から評価されているポイントは、
- 「デザイン性」「テナントから見た魅力」をしっかり押さえながら
- オーバースペックを避け、長期視点で妥当な投資に収める
という、バランス感覚のある提案です。
- 「ここは見せ場なので投資を厚く」
- 「ここはメンテ性を重視しつつコストを抑える」
といったメリハリをつけることで、
限られた予算の中でもビル全体の印象と収益性を最大化するプランをつくります。
3. 全国対応の施工体制
当社（株式会社光建舎）は、
エリアを問わず全国のテナントビル改修に対応しています。
- 地方都市の駅前ビル
- 大都市圏の中規模オフィスビル
- 地方主要都市の複合テナントビル
まで、現地協力業者とのネットワークと
自社の現場管理力を組み合わせることで、
一定品質の改修工事を全国でご提供しています。
4. テナント・管理会社との調整力
テナントビル改修では、
- 入居中テナントとの工程調整
- 管理会社との連携
- 夜間・休日工事の組み立て
が非常に重要です。
当社は、これまでの多数の学校・オフィス・商業施設などの工事経験から、
- 騒音・振動・粉塵を最小限に抑える工法
- 動線計画・仮設計画
- テナント様への説明用資料の作成サポート
など、現場でのトラブルを未然に防ぐノウハウを蓄積しています。
5. バリューアップを見据えた長期パートナー
当社は、改修工事を「単発の工事」とは考えていません。
- 今回の改修
- 次の大規模修繕
- 将来的なコンバージョン（用途転換）
まで見据えた、長期的なビル価値向上のパートナーとして
オーナー様に伴走していくことを大切にしています。
テナントビル改修のイメージ事例（概要）
事例イメージ1：築30年オフィスビルの共用部改修
- エントランスの石張りを活かしつつ、ガラスと間接照明で現代的にリニューアル
- EVホール・廊下・トイレの内装と照明を一新
- 看板・サイン計画を整理し、ブランドイメージを統一
結果
- 内見数・成約率アップ
- 賃料水準を維持・一部アップで新規契約
- 売却時にも高評価を獲得
事例イメージ2：雑居ビルから「クリニックモール」への転換
- 上層階のスモールオフィスを集約・退去調整
- 耐荷重・設備を確認し、クリニック対応仕様に改修
- 共用部を明るく清潔感のある印象へ変更
結果
- 医療テナントが複数入居し、ビル全体の収益が大きく改善
- ビルのブランド価値が向上し、周辺物件との差別化に成功
Q&A：テナントビル改修に関するよくある質問
Q1. 改修中もテナントを営業させたまま工事できますか？
A. 可能なケースが多いです。騒音・振動の大きい作業は夜間・休日に行うなど、
テナント様と調整しながら工程を組み立てます。
Q2. 改修費用の目安が知りたいのですが…
A. ビルの規模・状態・目指すレベルにより大きく変わるため、
現地調査の上で概算をご提示するケースがほとんどです。
「まずはざっくり」であれば、図面や写真ベースでの概算も可能です。
Q3. どのタイミングで相談するのが良いですか？
A. 大規模修繕の周期（外壁・防水など）や、
空室が増え始めたタイミングで一度ご相談いただくと、
「修繕」と「改修」をセットで考えた最適なプランが立てやすくなります。
まとめ｜テナントビル改修は「収益と資産価値」を同時に高める投資
- 空室対策
- 賃料アップ
- テナント満足度向上
- 法令対応・省エネ
- 売却時の資産価値向上
これらを同時に実現できるのが、戦略的なテナントビル改修です。
そのためには、
- 現状を客観的に診断し
- ターゲットテナントと改修コンセプトを明確にし
- 収支計画を立てた上で
- テナントビル改修に強い施工パートナーと組む
ことが不可欠です。
全国対応が可能で、
**デザインと適正価格、そしてテナントビルを含む豊富な改修実績に自信を持つ当社（株式会社光建舎）**は、
「どこから手をつけるべきか」「いくら投資すべきか」といった初期のご相談から、
具体的な設計・工事・アフターまで、オーナー様と一緒に伴走いたします。
「テナントビル改修を本気で検討したい」とお考えの際は、
ビルの図面・概要・現状の課題感を共有いただければ、
最適な改修の方向性と概算プランをご提案します。
収益と資産価値を同時に高めるテナントビル改修を、ぜひご一緒に進めていきましょう。