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はじめに｜「外壁修繕 マンション」で検索しているあなたへ
「外壁修繕 マンション」と検索している管理組合の理事、修繕委員、区分所有者の方は、きっとこんな不安や疑問をお持ちではないでしょうか。
- 築10〜15年が経ち、そろそろマンション外壁修繕の時期だと言われている
- タイルの浮きやひび割れ、汚れが目立ってきて、見た目も心配になってきた
- 管理会社から見積もりが出てきたが、金額が高いのか妥当なのか分からない
- 足場をかけるタイミングなので、どうせならデザインも良くしたい
- 失敗したくないけれど、外壁修繕の専門知識がなくて判断材料が足りない
マンション外壁修繕は、
- 安全性
- 建物寿命
- 資産価値
- 日々の住み心地
を大きく左右する重要なプロジェクトです。
しかし多くの管理組合にとっては「初めて経験する数千万円〜数億円規模の工事」であり、分からないことだらけで当然です。
本記事では、「外壁修繕 マンション」を検討する際に必要な情報を、
- マンション外壁修繕の基礎知識
- 劣化の種類と診断方法
- 代表的な工法と工事の流れ
- 費用の考え方と見積もりチェック
- ありがちな失敗とトラブル事例
- 成功させるためのステップと業者選びのポイント
- そして、全国対応可能・デザインと適正価格・豊富な実績に自信のある当社（株式会社光建舎）の外壁修繕への取り組み
まで、実務目線で整理していきます。
マンションの外壁修繕とは何か
「外壁修繕 マンション」の基本的なイメージ
マンションの外壁修繕とは、建物の外側を守る「皮膚」のような部分である外壁を中心に、
- 外壁タイル・モルタル・塗装面の補修
- ひび割れ・欠損・浮き・剥落の補修
- シーリング（コーキング）材の打ち替え
- 外壁塗装の塗り替え
- 防水性能の回復
などを行う工事のことです。
マンション全体に足場をかけて行うケースが多く、
大規模修繕工事の中でも「外壁修繕」が中心的なメニューになります。
「外壁改修」「外壁塗装」との違い
よく似た言葉に、
- 外壁改修
- 外壁塗装
がありますが、一般的にはこのように整理できます。
- 外壁塗装：主に塗装仕上げの外壁の再塗装が中心
- 外壁改修：タイル張替え・モルタル補修・シーリング打替えなどを含む、より広い意味
- 外壁修繕：劣化部分を直す工事全般（改修・塗装を含む広い概念）
実務では厳密に使い分けられていないことも多いですが、
「外壁修繕 マンション」では、塗装だけでなくタイルや目地、下地まで含めた外壁全体のメンテナンスと考えておくと良いでしょう。
なぜマンション外壁修繕が必要なのか
理由1：落下事故を防ぐ「安全性」のため
マンションの外壁タイルやモルタルは、経年劣化によって、
- 浮き
- ひび割れ
- 剥離
などが進行します。
この状態を放置すると、
- タイルやモルタル片が落下し、歩行者や車両に当たる
- ベランダ部分からの落下で居住者がケガをする
といった重大事故につながるリスクがあります。
タイル落下事故はニュースになることもあり、
管理組合や区分所有者の責任問題にも発展しかねません。
理由2：建物寿命・防水性を守るため
外壁のひび割れやシーリングの切れ目から雨水が浸入すると、
- コンクリート内部の鉄筋が錆びる
- 躯体が膨張・ひび割れ・剥離を起こす
- 劣化が内部からどんどん進行する
という悪循環が始まります。
適切なタイミングで外壁修繕を行えば、
- 外からの雨水侵入を防ぐ
- 鉄筋腐食やコンクリート劣化を食い止める
ことができ、マンション全体の寿命延長に直結します。
理由3：資産価値と見た目を守るため
マンションの購入検討者や賃貸希望者が最初に見るのは、外観です。
- 外壁が汚れている
- ひび割れが目立つ
- タイルが剥がれている
といった状態のマンションは、どうしても「古く、管理状態が悪い」という印象を与えてしまいます。
逆に、
- 外壁がきれいに塗り替えられている
- タイルや目地が美しく整っている
マンションは、管理状態の良さが一目で伝わり、資産価値・売却価格・賃料にも良い影響を与えます。
マンション外壁の代表的な仕上げ材と劣化症状
モルタル仕上げ
モルタル（セメント＋砂＋水）で下地を作り、その上に塗装をするタイプの外壁です。
主な劣化症状
- ひび割れ（ヘアークラック・構造クラック）
- 浮き・膨れ
- 塗膜の色あせ・チョーキング（粉拭き）
- 汚れ・藻・カビの付着
ひび割れから雨水が侵入すると、躯体へのダメージにつながるため、補修が必要です。
タイル仕上げ
都市部の分譲マンションでは、タイル貼りの外壁が非常に多く採用されています。
主な劣化症状
- タイルの浮き・剥離
- 目地（モルタルやシーリング）の劣化
- ひび割れ・欠け
- エフロレッセンス（白華：白い粉やシミのような現象）
タイルそのものは耐久性が高い反面、「浮き」や「下地の劣化」による落下事故のリスクがあります。
ALCパネル・サイディング仕上げ
ALC（軽量気泡コンクリート）パネルや、窯業系サイディングなどのパネル貼り外壁もあります。
主な劣化症状
- パネル同士の目地シーリングの劣化・ひび
- パネルのひび割れ・欠け
- 塗装のチョーキング・色あせ
目地シーリングの劣化は防水性能に直結するため、定期的な打ち替えが重要です。
マンション外壁修繕の診断と調査
目視調査
まずは、建物全体をぐるりと回りながら行う目視調査からスタートします。
- ひび割れの有無・位置・長さ
- 汚れや雨だれの跡
- タイルの欠損・浮きが疑われる箇所
- シーリングの切れ・痩せ・ひび
目視調査だけでは見えない部分も多いですが、全体像を把握する上での第一歩です。
打診調査（タイル・モルタル）
タイルやモルタル仕上げの場合、打診棒などで外壁を叩き、音の違いから浮きや剥離を調べます。
- 正常な部分：硬い「カンカン」という音
- 浮いている部分：中が空洞のような「ボコボコ」「ポコポコ」という音
このように音の違いで浮き範囲を特定し、タイル落下のリスクを把握します。
シーリング・防水の調査
- 目地シーリングの硬化・ひび・痩せ
- 開口部（サッシ周り）シーリングの状態
- 屋上やバルコニー防水層のひび・膨れ・破断
などを確認し、水の侵入経路になっていないかをチェックします。
必要に応じた詳細調査
場合によっては、
- コア抜き（コンクリートを一部抜き取り、中性化などを調査）
- 鉄筋探査
- 赤外線調査
など、より詳細な調査を行うこともあります。
外壁修繕 マンションで使われる主な工法
ひび割れ補修
ひび割れの状態に応じて、工法を使い分けます。
- ヘアークラック（0.3mm未満程度）：シール材を擦り込む、上から塗装でカバー
- 構造クラック（大きく動くひび割れ）：Uカット・シール材充填、エポキシ樹脂注入など
特に構造クラックは、内部の鉄筋腐食や構造的な問題が隠れている可能性もあるため、慎重な判断が必要です。
タイル補修
タイル外壁の代表的な外壁修繕工法です。
- 浮きタイルのエポキシ樹脂注入工法
- 危険度が高い部分の部分張り替え
- 広範囲にわたる場合は、張り替えやカバー工法
タイルをできるだけ残したいのか、見た目をガラッと変えたいのかなど、マンションとしての方針も踏まえて工法を選びます。
シーリング打ち替え・打ち増し
- 目地シーリング
- サッシ・開口部周り
- 手すり・笠木の取り合い部
などのシーリング材を、新しいものに打ち替えます。
- 「打ち替え」：既存シールを撤去し、新たに充填
- 「打ち増し」：既存シールの上から追加充填（場所によっては打ち増しで対応）
シーリングは外壁修繕 マンションの中でも、防水性を左右する超重要部分です。
外壁塗装工事
モルタルやALC、サイディングなど塗装仕上げの外壁では、
- 高圧洗浄で汚れを落とす
- 下地処理（ひび補修・ケレンなど）
- 下塗り・中塗り・上塗り
のプロセスで塗り替えを行います。
塗料のグレードによって、
- 耐候性（どれくらい長持ちするか）
- 汚れにくさ
- 価格
が変わるため、「どれくらいの周期で塗り替える計画なのか」を踏まえて選定します。
洗浄・美装・クリーニング
外壁洗浄をしっかり行うことで、
- 汚れやカビが落ちて見た目が一気に若返る
- 仕上げの塗装が密着しやすくなる
など、美観と耐久性の両方に効果があります。
外壁修繕 マンションの工事の流れ
計画〜調査・診断
- 管理組合・理事会で「外壁修繕を検討する」方針決定
- 専門家・設計事務所・施工会社による現地調査・劣化診断
- 診断結果報告・修繕方針の検討
仕様検討〜見積もり取得
- 外壁修繕の範囲・仕様（工法・材料グレード）を検討
- 複数の施工会社から見積もり取得・比較
- 修繕積立金・一時金・借入などを含めた資金計画の確認
施工会社決定〜住民説明会
- 施工会社の選定・契約
- 住民説明会の開催（工事内容・スケジュール・生活への影響・注意点）
- 足場設置前の近隣挨拶・事前案内
足場設置〜本体工事
- 足場・仮設工事（飛散防止シートなど）
- 外壁洗浄・下地補修・タイル・シーリングなどの外壁修繕
- 塗装仕上げ・最終確認
検査〜引き渡し・アフター
- 中間検査・完了検査（管理組合立ち会い）
- 是正工事・仕上がり確認
- 報告書・保証書・写真帳の提出
- アフターメンテナンス・定期点検
外壁修繕 マンションの費用と見積もりの考え方
費用を左右する主な要素
- 建物規模（戸数・階数・延床面積）
- 仕上げ材（タイル・モルタル・ALC・サイディングなど）
- 劣化の程度
- 工事範囲（外壁だけか、防水や設備も含むか）
- 工事仕様（塗料グレード・タイル補修方法・シーリングの種類など）
- 立地条件（道路幅・隣地との距離・足場の組みやすさ）
「外壁修繕 マンション 相場」で検索すると、戸あたりの金額が色々出てきますが、
自分たちのマンションにそのまま当てはめるのは危険です。
大事なのは、
「この仕様・この範囲の工事をこの単価でやるなら妥当か？」
という視点で、見積書を読み解くことです。
見積もりでチェックしたいポイント
- 足場費用の考え方（延べ面積との関係、養生の範囲）
- 下地補修の数量・単価の妥当性（数量は概算になりやすい）
- シーリングの打ち替え・打ち増し範囲と材料グレード
- 塗料の種類（ウレタン・シリコン・フッ素など）と期待耐用年数
- 諸経費・現場管理費の割合
「なぜこの仕様でこの単価なのか」を、
きちんと説明できる施工会社かどうかも重要な判断材料です。
外壁修繕 マンションでよくある失敗とトラブル
安さだけで業者を選び、結果的に高くつく
- 見積もりが一番安かった会社に決めた
- 仕様が甘く、工事中に追加費用がどんどん発生
- 仕上がりの品質も低く、数年で再劣化
外壁修繕は「安かろう悪かろう」の世界に陥りやすい工事です。
単純な金額比較ではなく、「仕様×単価×管理力」で総合的に判断することが大切です。
住民への説明不足でクレームが多発
- 足場設置や騒音の説明が不十分
- バルコニーの使用制限が直前まで知らされていなかった
- 塗装の臭い・洗濯物への配慮が足りない
など、工事の進め方に関するクレームが増えると、
外壁修繕そのものへの不信感につながります。
デザインや色決めが曖昧なまま進行して後悔
- なんとなく「今と同じ色で」と決めてしまう
- 提案パターンが少なく、比較検討しないまま決定
- いざ完成してみたら、イメージと違った
外壁修繕は、「マンションの顔」を10〜15年単位で決める色・デザインを選ぶ機会です。
時間をかけて検討する価値があります。
外壁修繕 マンションを成功させるポイント
ポイント1：現状と課題を見える化する
- 劣化診断報告書
- 写真付きの説明資料
- 危険度や優先度を示した一覧
など、誰が見ても「なぜ外壁修繕が必要なのか」が理解できる資料を作ることで、住民の納得度が大きく変わります。
ポイント2：コンセプトと優先順位を決める
- 「安全性最優先で最低限の外壁修繕を行う」のか
- 「この機会にデザインや防犯性も高める」のか
といったコンセプトを理事会・修繕委員会で共有しておくと、
- 工事範囲
- 仕様
- 予算配分
の判断がスムーズになります。
ポイント3：信頼できるパートナーを選ぶ
外壁修繕 マンションでは、施工会社選びが成功のカギです。
- マンションの外壁修繕実績が豊富か
- 調査結果と仕様提案に一貫性があるか
- 説明が分かりやすく、質問にも丁寧に答えてくれるか
- デザイン提案とコスト意識のバランスが良いか
- 現場管理・安全管理の体制がしっかりしているか
といった観点で、**「長く付き合えるパートナーかどうか」**を見極めましょう。
全国対応・デザインと適正価格・実績に自信あり
当社（株式会社光建舎）のマンション外壁修繕
ここからは、**全国対応可能・デザインと適正価格・実績に自信のある当社「株式会社光建舎」**が、マンションの外壁修繕にどのような姿勢で取り組んでいるかをご紹介します。
当社の基本スタンス：建物と人の「両方」を大切にする外壁修繕
当社は、マンションの外壁修繕を、
- 建物の寿命を延ばすための技術的な工事
- 住んでいる人・これから住む人の生活を支える環境づくり
の両面から捉えています。
そのため、
- 構造や仕上げ材の特性に応じた最適な工法の選定
- 住民目線に立った足場計画や騒音・振動への配慮
- エントランスや共用部のデザイン提案
など、「技術」と「暮らし」をつなぐ外壁修繕を大切にしています。
特徴1：全国対応可能な施工・管理体制
当社は、学校・オフィス・テナントビル・事務所・マンションなど、全国各地で外壁修繕や大規模改修工事を手がけてきました。
- 都心のタワーマンション
- 郊外の中規模マンション
- 低層の団地型マンション
など、規模や立地を問わず、全国対応可能なネットワークと現場管理体制を整えています。
特徴2：デザインと適正価格を両立する提案力
「どうせ足場を掛けるなら、色やデザインもこだわりたい」
「でも予算には限りがある」
そんな管理組合の声に応えるため、当社では、
- 建物の形状や周辺環境に合わせたカラープラン・デザイン案
- 過剰な仕様を省き、長期的なメンテナンスコストも含めて最適化した工法提案
- 塗料グレードやタイル補修などの「ランクと費用の違い」が分かる比較資料
などを用意し、デザインと適正価格のバランスが取れた外壁修繕を実現します。
特徴3：学校・オフィス・ビル改修で培った「人に優しい工事運営」
当社は学校やオフィス、テナントビルなど、
人が日常生活や仕事を続けながら行う工事
を多数経験してきました。
その経験は、マンション外壁修繕にも大きく活かされています。
- 住民の生活リズムを踏まえた工事スケジュール
- 騒音・振動・塗料臭などへの配慮と事前告知
- 工事スタッフの挨拶・マナーの徹底
など、**「工事中も安心して暮らせる現場運営」**に力を入れています。
特徴4：管理組合・理事会・修繕委員への「伴走型サポート」
外壁修繕 マンションを成功させるには、
理事会・修繕委員会だけでなく、区分所有者全員の理解と協力が欠かせません。
当社は、
- 劣化診断結果を写真付きで分かりやすく説明
- 工事内容・工法・仕様のメリット・デメリットを整理した資料を作成
- 住民説明会に出席し、専門的な質問にも丁寧に回答
- 長期修繕計画や資金計画との整合性も踏まえた提案
など、**「説明しやすい・納得してもらいやすい外壁修繕計画」**づくりをお手伝いします。
特徴5：アフターフォローと次回修繕までを見据えた提案
外壁修繕は、工事が終わったら終わりではありません。
- 保証期間中の点検・不具合対応
- 外壁・防水・設備の状態変化のモニタリング
- 次回の外壁修繕・大規模修繕を見据えた長期的な視点
当社は、「建物の一生」に寄り添うパートナーとして、
今回の外壁修繕だけでなく、10年・20年先まで見据えたご提案を行います。
まとめ｜「外壁修繕 マンション」は、建物と暮らしの未来を守る投資
ここまで、「外壁修繕 マンション」をテーマに、
- マンション外壁修繕とは何か
- なぜ必要なのか・やらないとどうなるのか
- 仕上げ材ごとの劣化症状と診断方法
- 主な工法と工事の流れ
- 費用の考え方と見積もりの読み方
- ありがちな失敗と成功のポイント
- そして、全国対応・デザインと適正価格・実績に自信のある当社（株式会社光建舎）の取り組み
を整理してきました。
マンションの外壁修繕は、
- 安全性
- 防水性・耐久性
- 見た目・デザイン
- 資産価値
- 住み心地
を「まとめてアップデートできる」貴重な機会です。
一方で、工事内容も費用も専門的で、
**「何を基準に判断したらいいか分からない」**という管理組合も多いのが実情です。
そんなときこそ、
- 現状とリスクを見える化する
- コンセプトと優先順位を整理する
- 信頼できるパートナーと一緒に仕様・工法を検討する
というステップを、丁寧に踏んでいくことが大切です。
全国対応が可能で、**デザインと適正価格、そしてマンションを含む多様な建物の改修実績に自信を持つ当社「株式会社光建舎」**は、
管理組合・理事会・修繕委員会のみなさまと並走しながら、
「やって良かった」と心から言える外壁修繕
を一緒につくっていきたいと考えています。
- そろそろ外壁修繕の時期かもしれない
- どこまで修繕すべきか、専門家の目で診断してほしい
- 複数の見積もりや仕様案について第三者的な意見が欲しい
そんなタイミングが来たら、ぜひ一度、現在のお悩みや状況をご相談ください。
あなたのマンションにとって最適な「外壁修繕 マンション」のカタチを、当社が責任を持ってご提案します。