廃校活用の公募要項はどう作るのか？【2026年版】条件設定・審査基準・リスク分担

公募の結果は、要項を書いた時点でほぼ決まっています。

応募がゼロになるのも、質の低い提案しか集まらないのも、条件が悪いか、条件が曖昧かのどちらかです。公募期間を延ばしても、説明会を開いても、要項が変わらなければ結果は変わりません。

逆に、要項がよくできていれば、事業者は限られた期間でも精度の高い提案を出してきます。判断に必要な材料が揃っているからです。

この記事では、①要項の構成、②条件の決め方、③リスク分担、④審査基準、⑤公募の進め方、の5点を整理します。

この記事の要点

• 応募が集まらない原因は、条件が悪いか曖昧かのどちらか
• 建物の状態を示す資料を添付しないと、事業者は費用を見積もれない
• 改修費の負担と賃料は連動するため、一方だけを決めることはできない
• リスク分担は、誰が何を負うかを項目ごとに表で示す
• 審査基準と配点を事前に公表すると、提案の方向が揃う

公募要項には何を書くのか？

判断材料と、ルールと、評価の仕方です。

区分	項目
対象の情報	所在地、敷地・建物の概要、図面、調査結果
法令上の制約	用途地域、用途変更の要否、消防法上の区分
募集する事業	想定する用途、禁止する用途
条件	契約形態、期間、賃料または価格、改修費の負担
リスク分担	項目ごとに誰が負うか
応募の手続き	資格、提出書類、期限、説明会、質問の受付
審査	審査項目、配点、審査体制、結果の通知
契約	契約までの流れ、契約の主な条項

添付資料が要項の価値を決めます。文章だけでは事業者は判断できません。

添付すべき資料

資料	なぜ必要か
各階平面図・配置図	用途の構想を立てるのに必須
耐震診断の結果	補強の要否と費用に直結する
石綿の調査結果	除去費の見積りに必要
設備の系統図	電気容量、給排水、空調の判断
検査済証の有無	用途変更の確認申請の見通し
土壌調査の状況	形質変更を伴う計画の場合

これらを自治体側で用意せず、事業者に調べさせる要項をよく見かけます。受注が確定していない段階で調査費を負担する事業者は限られるため、応募が減ります。

調査の内容については廃校のアスベスト・PCB調査はどう進めるのか？で扱っています。

条件はどう決めるのか？

単独では決められません。組み合わせで決まります。

条件	連動する条件
賃料	改修費の負担、契約期間、原状回復の範囲
契約期間	事業者が投資を回収できるか
改修費の負担	賃料の水準
原状回復	撤退時の負担。賃料に織り込まれる
用途の制限	事業の成立可能性

典型的な失敗は、賃料を相場並みに設定したうえで改修費を全額事業者負担とし、契約期間を5年にするパターンです。事業者から見れば、投資を回収する前に契約が終わります。

契約期間は投資の回収期間から決める

改修に数千万円かける前提なら、10年や20年の期間が必要になります。内装の更新程度で済むなら5年でも成立します。

どの程度の改修を想定するかを先に決め、そこから期間を逆算してください。

賃料を下げられないときの代替

財政上、賃料を下げられないことがあります。その場合は別の条件で調整します。

• 契約期間を長くする
• 改修費の一部を自治体が負担する
• 当初数年の賃料を減額する
• 原状回復の範囲を限定する
• 固定資産税の減免制度を案内する

賃料という1つの数字だけで調整しようとすると、行き詰まります。

サウンディングで聞いた内容を反映する手順は廃校活用のサウンディング型市場調査とは？にまとめています。

リスク分担はどう書くのか？

項目ごとに表で示します。

リスク	自治体	事業者
建物の隠れた瑕疵	要検討	要検討
法令変更による追加工事	要検討	要検討
石綿の追加発見	要検討	要検討
土壌汚染の判明	要検討	要検討
災害による損壊	要検討	要検討
需要の変動	—	事業者
近隣との調整	要検討	要検討
事業終了時の原状回復	要検討	要検討

どちらが負うかは案件ごとに決めますが、決めずに公募することだけは避けてください。書かれていないリスクは、事業者が最悪の場合を想定します。その分だけ提案の条件が悪くなります。

隠れた瑕疵が一番もめる

改修を始めてから、図面にない構造の問題や、調査で見つからなかった石綿が出てくることがあります。この費用を誰が負うか。

自治体が負う前提なら、予算を確保しておく必要があります。事業者が負う前提なら、事業者はリスク分を見込んで提案します。どちらにしても、明記しておくほうが結果はよくなります。

撤退時の扱い

事業者が途中で撤退した場合、建物はどうなるか。原状回復を求めるのか、現状のまま返してもらうのか、解体まで求めるのか。

解体まで求めるなら、その費用を担保する仕組みが要ります。保証金か、保証人か。これを書かないと、撤退時に自治体が解体費を負うことになります。

禁止する用途は書くべきか？

書いたほうが揉めません。

公序良俗に反する用途、周辺環境に影響を与える用途、地域の合意が得られない用途。これらを要項で明示しておかないと、提案が出てから断る理由を探すことになります。

書き方	効果
禁止する用途を列挙する	明確。ただし列挙漏れが起きる
考え方を示して個別協議とする	柔軟。ただし判断の説明が必要になる
両方を書く	列挙＋包括的な規定。実務では多い

学校があった場所という地域の記憶があるため、周辺住民の感情にも配慮が要ります。法令上は問題がなくても、地域が受け入れない用途はあります。

地域との合意をどこまで条件にするか

要項に「地域の合意を得ること」とだけ書くと、事業者は何をすればよいか分かりません。誰の合意か、どういう手続きか、合意が得られなかったらどうなるか。ここを定義してください。

自治体が地域説明の場を設定し、事業者が説明する。この役割分担にすると、事業者の負担が読めます。

審査基準はどう設計するのか？

項目と配点を事前に公表します。

審査項目	見るところ
事業の内容	用途、規模、地域への効果
事業の継続性	事業計画の妥当性、収支の見通し
事業者の能力	類似の実績、財務の状況
施設の活用計画	改修の内容、既存建物の活かし方
地域との関わり	雇用、地元企業の活用、施設の開放
価格	賃料または売却価格の提案額

配点を公表すると、提案の方向が揃います。地域への効果を重視するなら、そこに配点を厚くする。価格を重視するなら、価格の配点を上げる。事業者はそれに合わせて提案を組み立てます。

価格だけで決めない設計

最高価格の事業者が最適とは限りません。廃校活用では、事業の継続性と地域との関わりが重要になることが多く、価格の配点を抑える設計が一般的です。

ただし価格の配点を下げるほど、審査の説明責任は重くなります。なぜその事業者を選んだかを、議会と市民に説明できる基準にしてください。

審査委員の構成

庁内の職員だけで審査すると、専門性と客観性の両面で指摘を受けます。建築、不動産、経営、地域づくり。外部の有識者を入れた構成にします。

応募資格はどう設定するのか？

絞りすぎないことです。

資格要件	設定の考え方
法人格	法人に限るか、個人事業主や任意団体も認めるか
所在地	市内に限定するか。限定すると応募が減る
財務要件	債務超過でないこと等。過度に厳しくしない
実績要件	類似事業の実績。新規参入を排除しない水準に
共同提案	複数社のグループでの応募を認めるか

市内の事業者に限定する要項をよく見かけますが、廃校の規模に対応できる事業者が市内にいなければ応募はゼロになります。地元企業の参画を促したいなら、資格で絞るのではなく審査の配点で評価するほうが機能します。

共同提案を認めることも有効です。改修に強い建設会社と、運営に強い事業者が組む形が成立します。

財産処分の手続きを要項に書く

補助金を受けて整備した施設であれば、国の手続きが必要です。承認か報告か、国庫納付が生じるかによって、売却か貸付かの条件が変わります。

要項には、この手続きの見通しを書いてください。書かないと、事業者は不確実性として織り込みます。手続きの内容は廃校の財産処分手続きとは？で扱っています。

公募はどう進めるのか？

質問の受付が実質的な設計の一部です。

段階	内容
1. 要項の公表	添付資料を含めて一括で公開する
2. 現地見学会	建物を見ないと提案できない
3. 質問の受付	書面で受け付け、回答を全社に公開する
4. 提案の提出	期間は2か月程度を確保する
5. 審査	書類審査とプレゼンテーション
6. 優先交渉権者の決定	結果を公表する
7. 契約の協議	細部を詰める

2の現地見学会は必須です。写真と図面だけで改修費を見積もれる事業者はいません。複数回設けるか、個別の見学に応じる形にしてください。

3の質問と回答は、全社に公開します。1社だけが知る情報があってはなりません。そして質問の内容そのものが、要項の不備を教えてくれます。

期間が短すぎる公募が多い

公表から提出まで1か月では、現地を見て、法令を確認し、設計者と相談し、収支を組み立てる時間がありません。

結果として、既に構想を持っていた事業者だけが応募することになります。2か月程度は確保してください。

公募の全体像は廃校の売却・貸付と公募はどう進めるか？で扱っています。

よくある質問

Q. なぜ応募が集まらないのですか。

A. 条件が悪いか曖昧かのどちらかです。公募期間を延ばしても要項が変わらなければ結果は変わりません。

Q. 調査は事業者にやらせてよいですか。

A. 勧めません。受注が確定していない段階で調査費を負担する事業者は限られます。応募が減ります。

Q. 契約期間は何年にすべきですか。

A. 事業者が改修の投資を回収できる期間です。想定する改修の規模から逆算してください。

Q. 賃料を下げられない場合はどうしますか。

A. 契約期間を長くする、改修費の一部を負担する、原状回復の範囲を限定するなど、別の条件で調整します。

Q. リスク分担を書かないとどうなりますか。

A. 事業者が最悪の場合を想定します。その分だけ提案の条件が悪くなります。

Q. 公募期間はどれくらい必要ですか。

A. 2か月程度を確保してください。1か月では現地確認から収支の組立てまで間に合いません。

Q. 市内の事業者に限定してよいですか。

A. 規模に対応できる事業者が市内にいなければ応募はゼロになります。地元の参画を促したいなら、資格ではなく審査の配点で評価してください。

Q. 複数社のグループでの応募は認めるべきですか。

A. 認めると提案の幅が広がります。改修に強い建設会社と運営に強い事業者が組む形が成立します。

まとめ

公募の結果は、要項を書いた時点でほぼ決まります。応募が集まらない原因は、条件が悪いか曖昧かのどちらかです。

最初にやるべきは、判断材料を揃えることです。各階平面図、耐震診断の結果、石綿の調査結果、設備の系統図、検査済証の有無。これらを自治体側で用意せず事業者に調べさせると、応募が減ります。

条件は単独では決められません。賃料、契約期間、改修費の負担、原状回復の範囲は連動します。賃料を相場並みにしたうえで改修費を全額事業者負担とし、期間を5年にすると、投資を回収する前に契約が終わります。賃料を下げられないなら、期間や原状回復の範囲で調整してください。

リスク分担は項目ごとに表で示します。書かれていないリスクは、事業者が最悪の場合を想定します。とくに隠れた瑕疵と撤退時の扱いは、明記しないと後でもめます。

審査基準と配点は事前に公表します。配点が分かれば提案の方向が揃います。価格の配点を下げるほど説明責任は重くなるため、議会と市民に説明できる基準にしてください。

公募期間は2か月程度を確保し、現地見学会を設け、質問と回答は全社に公開してください。

参考・出典

• 文部科学省「廃校施設活用状況実態調査」 https://www.mext.go.jp/a_menu/shotou/zyosei/yoyuu_00002.htm
• 文部科学省「～未来につなごう～『みんなの廃校』プロジェクト」 https://www.mext.go.jp/a_menu/shotou/zyosei/1296809.htm
• 文部科学省「財産処分手続ハンドブック（令和7年3月）」 https://www.mext.go.jp/content/20250328-mxt_sisetujo-100003148_05.pdf
• e-Gov法令検索「地方自治法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/322AC0000000067

記載の内容は公表時点のものです。公募の手続き、審査の方法およびリスク分担の考え方は自治体により異なります。個別の設計は所管部署、財産管理部門および法務担当にご確認ください。