「築80年まで使う」計画と、公表されている単価の考え方

学校改修の費用について調べると、たいていは「条件により変動する」で終わります。実際そのとおりなのですが、自治体が計画策定の際に用いた試算単価は公表されていることがあります。

目黒区の「学校施設更新計画」（令和3年3月、目黒区教育委員会）は、その一例です。改築と長寿命化改良の単価設定の考え方が明記されています。

この記事では、目黒区の学校改修について、区の計画方針・公表されている単価の考え方・国庫補助の要件を整理します。

まず系統別の主体です。

系統	施設整備の主体	主な財源
区立小・中学校	目黒区（教育委員会）	区予算＋国庫補助
都立高校・都立特別支援学校	東京都（教育庁）	都予算
私立学校	学校法人	自己資金＋私学助成・国庫補助

私たち光建舎は、教育施設の改修を専門とする建築会社です。グループ内に一級建築士事務所を擁し、調査・設計・施工まで一貫して対応しています。

目黒区は「築後80年程度」を目途に更新する

目黒区の学校施設更新計画では、方針が明確に示されています。

区は「区有施設見直し計画」における長寿命化の判断ルールにより、築後60年を超えて使用が可能な建物については、安全性を確保したうえで築後60年を超えて築後80年程度の範囲内で継続使用することを原則としています。

この考え方を踏まえ、小中学校についても安全性を確保したうえで、原則、築後80年程度を目途に更新していくとされています。

ただし例外も明記されています。学校の老朽度合いや地域バランスなどを考慮した結果、目標耐用年数に満たない学校の前倒しでの更新や、築年と更新の順番が前後することも想定されるとされています。

そして長寿命化するか否かは、機能面・コスト面を総合的に考慮した結果により判断されます。築年数だけで自動的に決まるわけではありません。

公表されている単価の考え方

目黒区の計画では、コスト試算に用いた単価の設定根拠が示されています。改修費用の概算を考える際の参考になる数値です。

区分	単価	算出の考え方
改築	50万円／㎡	校舎・屋内運動場とも
長寿命化改良	30万円／㎡	改築単価50万円×改修算定比率60％

長寿命化改良は改築の6割という比率で試算されています。改築経費は学校の規模や敷地条件等により異なるとしたうえで、計画では（一財）自治総合センターの資料等を踏まえて単価を設定しています。

この数字をどう読むか

そのまま自校の見積額になるわけではありません。 計画策定のための試算単価であり、実際の工事費は規模・敷地条件・改修範囲で変動します。

ただし次の使い方はできます。

• 概算のオーダーを掴む：延床3,000㎡の校舎なら、長寿命化改良で9億円前後という規模感
• 見積の妥当性を検証する：提示された金額が試算単価から大きく外れていれば、理由を確認する材料になる
• 改築と改修の差を理解する：6割という比率が、判断の出発点になる

なぜ長寿命化改良が改築の6割で済むのか。既存建物の構造体を使用するため、改築時に実施する構造体の構築工事が不要になるからです。

「長寿命化改良」は全面改修が原則

ここが実務上、最も重要な点です。

文部科学省の長寿命化改良事業では、原則として建物一棟全体（内部・外部共）を長寿命化改良する全面的な改修工事が対象とされています。

そのため、ライフラインの更新だけでは国庫補助対象になりません。

目黒区の計画でも、長寿命化改良は文科省の事業要件に「原則として建物棟全体（内部・外部共）を長寿命化改良する全面的な改修工事」であることが求められているため、改修範囲の割合を「（全面）100％」として単価を設定したと記されています。

「単独でやるな、束ねろ」は、補助制度の要求でもある

給排水管だけ、電気設備だけ、という部分更新では長寿命化改良の補助が使えない。制度そのものが「まとめてやれ」と設計されています。

長寿命化改良事業が対象とするのは、従来の大規模改造に加えて、次を含む「質の高い工事」です。

• 構造体の劣化防止（コンクリートの中性化対策等）
• ライフラインの更新（水道・電気・ガス管等）
• 教育環境の改善（省エネルギー化、多様な学習形態への対応等）

今後30年間以上使用することを前提に、各部位の劣化・損傷等の状況に応じて改修範囲を決めることになります。なお、スケルトンの状態にまですることは補助要件とはされていません。

「大規模改造」には施工割合の要件がある

長寿命化改良とは別に、従来からの大規模改造（老朽）事業があります。こちらは経年による劣化や損傷・故障等が生じた内外装材や設備等を改修・更新し、建設当時の状態に戻すことを主な目的とするものです。

目黒区の計画では、大規模改造の定義が具体的に示されています。

老朽改善として外部及び内部の両方を同時に全面的に改造するもの。すなわち、内部または外部のいずれかの施工割合がおおむね70％以上であり、かつ、もう一方の施工割合がおおむね50％以上であるもの。

この数字は重要です。「外壁だけ」「内装だけ」では大規模改造に該当しません。 補助を前提に計画するなら、施工割合の要件を満たす範囲で工事を組む必要があります。

見積を取る段階で、この割合を意識した内訳になっているかを確認してください。

目黒区の学校改修で押さえる論点

検討項目	課題・発生するリスク	解決の方向
補助要件と工事範囲の不一致	部分改修で計画を立て、長寿命化改良や大規模改造の補助要件を満たせず、自己財源が膨らむ	施工割合の要件（内外いずれか70%以上かつ他方50%以上）を満たす範囲で工事を組む
更新順序の前後	築年順に更新されると思い込んで待っていると、地域バランス等の理由で順番が前後する	区の更新計画での自校の位置づけを確認する。前倒しの可能性も含めて把握する
都心部の狭小敷地	目黒区内の学校は敷地に余裕がなく、仮設校舎や資材置き場の確保が難しい	仮設の要否と概算を現況調査の段階で出す。改築との比較材料にする
近隣対応	住宅密集地が多く、騒音・振動の苦情が出やすい	事前挨拶、作業時間の限定、防音パネルの採用。近隣調整の体制を契約前に確認する
複合化・多機能化	学校単独で計画すると、区の複合化方針と噛み合わない	区が優先的に検討する機能を確認し、複合化の可能性を計画段階で織り込む
電力容量	空調増設とICT機器の同時導入で受変電設備の容量が不足。キュービクル更新が設計終盤で判明する	現況調査で電気容量を確認。増設分を見込んだ計画にする

複合化は区の方針でもある

目黒区の計画では、国の考え方（「学校施設の向上に資する学校施設の複合化の在り方について」平成27年11月）を踏まえ、学校施設との親和性や相乗効果、行政課題等を勘案して、優先的に検討する機能を挙げています。

学校施設の長寿命化は建物の老朽化対策にとどまるものではなく、学校を中心とした地域の将来ビジョンを描くものという位置づけです。

改修を検討する際、「校舎を直す」だけでなく「地域施設としてどう使うか」まで含めた提案のほうが、区の方針と整合します。

改修の進め方

1. 区の更新計画で自校の位置づけを確認する 目黒区学校施設更新計画（令和3年3月）と区有施設見直し計画が起点です。

2. 現況調査で構造体の状態を評価する RC造ではコンクリートの中性化深さ、鉄筋の腐食状況、鉄筋のかぶり厚さの状況等の調査を行います。過去に耐震診断を実施していれば、その際のデータを参考にできる場合があります。

3. 補助要件を満たす工事範囲を設計する 長寿命化改良なら全面改修、大規模改造なら施工割合の要件。ここを外すと補助が使えません。

4. 複合化の可能性を検討する

調査の種類と費用は現況調査の費用（K901）、調査から始める理由は建物診断・現況調査（K309）で解説しています。全体の流れは改修の進め方（K296）、大規模修繕については学校の大規模修繕（K003）、東京都全体の構造は東京都の学校改修（K388）をご覧ください。

よくある質問

Q. 目黒区の学校は何年使う前提ですか。
A. 区有施設見直し計画の長寿命化の判断ルールにより、築後60年を超えて使用が可能な建物は、安全性を確保したうえで築後80年程度の範囲内で継続使用することを原則としています。小中学校も原則、築後80年程度を目途に更新する方針です。

Q. 改修費用の目安はありますか。
A. 目黒区の計画では、試算単価として改築50万円／㎡、長寿命化改良30万円／㎡（改築単価の60％）が用いられています。ただしこれは計画策定のための試算値であり、実際の工事費は規模・敷地条件・改修範囲により変動します。

Q. 給排水管の更新だけでも補助は使えますか。
A. 長寿命化改良事業は原則として建物一棟全体（内部・外部共）の全面的な改修工事を対象としているため、ライフラインの更新だけでは国庫補助対象になりません。

Q. 大規模改造の要件は何ですか。
A. 外部及び内部の両方を同時に全面的に改造するもので、内部または外部のいずれかの施工割合がおおむね70％以上、かつもう一方が おおむね50％以上であることが目安とされています。

Q. 築年が古い順に更新されますか。
A. 必ずしもそうではありません。区の計画でも、老朽度合いや地域バランス等を考慮した結果、目標耐用年数に満たない学校の前倒し更新や、築年と更新順序の前後があり得るとされています。

まとめ

• 目黒区は築後80年程度を目途に更新する方針。ただし前後・前倒しはあり得る
• 区が公表する試算単価は改築50万円／㎡、長寿命化改良30万円／㎡（改築の60％）
• 長寿命化改良が改築より安いのは、既存の構造体を使うため構造体の構築工事が不要だから
• 長寿命化改良は全面改修が原則。ライフライン更新だけでは補助対象外
• 大規模改造は内外いずれか70％以上かつ他方50％以上の施工割合が目安
• つまり制度そのものが「まとめてやれ」と設計されている
• 複合化・多機能化は区の方針。地域施設としての位置づけまで含めた提案が整合する

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参考・出典

• 目黒区教育委員会「目黒区学校施設更新計画」（令和3年3月）（築後80年程度を目途に更新、長寿命化の判断ルール、改築単価50万円／㎡・長寿命化改良単価30万円／㎡・改修算定比率60％、大規模改造の施工割合の定義、複合化の考え方） https://www.city.meguro.tokyo.jp/documents/5265/honpen.pdf
• 文部科学省「長寿命化改良事業Q&A」（建物一棟全体の全面的な改修が原則、ライフラインの更新だけでは補助対象外、今後30年間以上の使用を前提、既存構造体使用により構造体の構築工事が不要、RC造の調査項目） https://www.mext.go.jp/component/a_menu/education/detail/__icsFiles/afieldfile/2018/06/04/1405373_004.pdf
• 文部科学省「学校施設の長寿命化改修の手引」の公表について（長寿命化改修への転換） https://www.mext.go.jp/b_menu/shingi/chousa/shisetu/027/toushin/1343009.htm
• 文部科学省「効率的かつ効果的な学校施設の整備に関する事例集」（平成31年2月） https://www.mext.go.jp/a_menu/shotou/zyosei/__icsFiles/afieldfile/2019/06/26/1418262-002-1_1.pdf

※記載の単価は目黒区が計画策定のために設定した試算値であり、実際の工事費は規模・敷地条件・改修範囲により変動します。制度や計画は公表時点のものです。最新情報は目黒区および文部科学省の公表資料をご確認ください。