改修と建替えの判断基準は何か？

5つの軸と決め方

5つの軸で判断します。

耐震性能、構造体の劣化、児童生徒数の見通し、必要な工事の総額、年あたりのコスト。この5つを並べて初めて判断ができます。

よくある誤りは、1つの軸だけで決めることです。「築50年だから建て替え」は築年数だけ、「改修のほうが安い」は工事費だけ。どちらも他の軸を見ていません。

そして判断には順序があります。耐震性能が確保されていなければ、他の検討をしても意味がありません。

この記事では、①5つの軸、②判断の順序、③必要な工事を全部書き出す、④年あたりのコスト、⑤計画への位置づけ、の5点を整理します。

この記事の要点

• 判断の軸は、耐震性能、構造体の劣化、児童生徒数の見通し、必要な工事の総額、年あたりのコストの5つ
• 文部科学省の学校施設耐震化推進指針では、Is値0.7以上を構造体の安全性が確保されているとし、Is値0.3未満またはq値0.5未満を緊急度ランク1として改築が望ましいとしている
• 比較では、改修以外に必要な工事を全部足してから総額を出す
• 工事費の総額ではなく、使える年数で割った年あたりのコストで比べる
• 判断は個別施設計画に位置づけ、残す年数を先に決める

5つの軸とは何か？

順序があります。

順序	軸	内容
1	耐震性能	Is値と緊急度ランク
2	構造体の劣化	中性化、鉄筋の腐食、ひび割れ
3	児童生徒数の見通し	その建物を何年使うか
4	必要な工事の総額	改修に必要な工事を全部足す
5	年あたりのコスト	総額を使える年数で割る

1つの軸だけで決めない

築年数だけ、工事費だけ、見た目だけ。いずれも判断の材料の1つにすぎません。

5つを並べた表を作ってください。この表がないと、議会や地域への説明もできません。

築年数は軸に入らない

築年数は、劣化の目安にはなりますが判断の軸ではありません。同じ築年数でも、立地と維持管理の履歴で状態は大きく違います。

寿命の考え方は老朽化した校舎の寿命は何年なのか？で扱っています。

棟ごとに判断する

校舎は増築を繰り返してきた建物が多くあります。1つの校舎の中に、築年数と構造の異なる部分が混在します。

棟ごと、増築ごとに判断してください。古い部分だけを解体し、新しい部分を残す選択もあります。

改築、改修、統合の3択で考える

改修と建替えの2択ではなく、統合という選択も並べてください。統合すれば、建物の一部が不要になります。

3つの選択の比較は改築か改修か統合か、どう判断するのか？で扱っています。

判断の順序はどうなるのか？

耐震性能が最初です。

文部科学省の学校施設耐震化推進指針では、Is値0.7以上を構造体の安全性が確保されているとしています。一方、Is値0.3未満またはq値0.5未満は緊急度ランク1とされ、改築が望ましいとしています。

Is値	判断
0.7以上	構造体の安全性が確保されている
0.3以上0.7未満	補強の検討
0.3未満またはq値0.5未満	緊急度ランク1。改築が望ましい

緊急度ランク1は改築に寄る

Is値0.3未満の建物では、補強で0.7以上に持ち上げるのに大規模な工事が必要になり、費用が改築に近づきます。

このため指針では改築が望ましいとされています。補強と建替えの比較は耐震補強と建替えはどちらが安いのか？で扱っています。

次に構造体の劣化を見る

耐震性能が確保されていても、構造体の劣化が進んでいれば長く使えません。

確認項目	方法
中性化の深さ	測定
鉄筋の腐食	鉄筋探査、はつりによる確認
ひび割れ	幅と位置の記録
コンクリートの強度	コア抜きによる試験

中性化が鉄筋の位置まで進み、広範囲で鉄筋が腐食している場合、補修の範囲が大きくなります。

3番目に児童生徒数の見通し

建物として80年使えるとしても、その学校が80年続くとは限りません。児童生徒数が減って統合すれば、建物は残っても学校としては終わります。

人口の推計、宅地開発の見通し、転入の傾向。これらから在籍者数の推移を見込んでください。

診断がない建物は判断できない

耐震診断を行っていない建物は、1番目の軸が埋まりません。結果として判断が先送りになります。

診断の実施自体を、計画に位置づけてください。

必要な工事を全部書き出すとはどういうことか？

改修以外も足します。

比較で最も見落としやすいのが、この作業です。耐震補強だけを比較の対象にすると、改修が有利に見えます。

工事	必要か
耐震補強	Is値による
屋上防水	劣化の状況による
外壁	同じ
建具・サッシ	同じ
給排水管	同じ
電気設備（受電、幹線）	容量と年式による
空調	設置の有無と年式による
トイレ	洋式化と個数
内装	劣化の状況による
バリアフリー（エレベーター等）	必要性による
断熱	光熱費と快適性による

全部必要な場合は改築に近づく

上記のすべてが必要な建物では、工事費の合計が改築に近づきます。この場合、改築のほうが有利になることがあります。

逆に耐震補強と屋上防水だけで足りる建物では、改修が明らかに有利です。

調査で範囲を特定する

必要な工事を書き出すには、調査が必要です。劣化の状況、設備の状態、構造体の劣化。

調査なしに比較すると、工事中に想定外が出て費用が膨らみます。調査は前年度に済ませる段取りが必要です。

性能の差も書き出す

改修では、断熱の性能が上がりません。教室の配置も大きく変えられません。

項目	改修	改築
断熱の性能	内窓等で部分的に改善	現行基準に適合
教室の配置	大きく変えられない	自由に計画できる
バリアフリー	制約がある	計画に組み込める
設備の更新	既存の経路に制約される	新しく計画できる
工期	工区を分けて長期化	仮設校舎が必要

性能の差は金額で表しにくい部分ですが、判断の材料に含めてください。

補助の算定割合の差

地震補強は2分の1から3分の2、改築は3分の1から2分の1です。事業区分によって自治体の負担が変わります。

総事業費から補助見込額を引いた自治体の負担で比べてください。

年あたりのコストはどう出すのか？

総額を使える年数で割ります。

比較の項目	改修	改築
総事業費	小さい	大きい
補助見込額	算定割合による	算定割合による
自治体の負担	差し引いた額	差し引いた額
使える年数	建物の状態による	長い
年あたりの負担	負担を年数で割る	同じ
その後の維持費	既存の設備が残る	下がる
光熱費	断熱の性能による	下がる

使える年数の見込み

改修後に何年使えるかは、構造体の状態で決まります。文部科学省の方針を受けた自治体の計画では、目標使用年数80年、築40年で大規模改修という組み立てが示されています。

築40年で改修すれば、その後40年という見込みになります。ただし構造体の劣化が進んでいれば、この年数は短くなります。

長寿命化改修の考え方は学校の長寿命化改修とは何か？で扱っています。

光熱費の差を足す

改築した建物は断熱の性能が高く、設備も新しくなるため光熱費が下がります。この差が40年、80年で積み上がります。

年あたりの光熱費の差を見込み、総額に加えてください。

維持費の差を足す

改修では既存の設備が残るため、更新の時期が早く来ます。改築では設備も新しくなるため、更新が後になります。

この差も年あたりのコストに関わります。

仮設校舎の費用

改築では仮設校舎が必要になることがあります。この費用を改築の事業費に加えてください。

一方、改修では工区を分けて工期が延びます。工期が延びることによる費用も見込んでください。

計画にどう位置づけるのか？

残す年数を先に決めます。

手順	内容
1	全校・全棟の状態を一覧にする
2	耐震診断の結果で緊急度を分ける
3	児童生徒数の推計を重ねる
4	残す建物と残さない建物を分ける
5	残す建物の残す年数を決める
6	必要な工事を書き出し、費用を出す
7	年度ごとの事業を割り振る

残す年数を決めると判断の基準ができる

その建物を何年使うかが決まれば、必要な手入れの水準が決まります。40年使うなら構造体を守る工事が必要で、10年なら安全の確保と雨漏りの対策に絞る判断になります。

この順序が逆だと、判断の基準がなくなります。

個別施設計画への位置づけ

長寿命化改良などの事業には、個別施設計画への位置づけが前提になるものがあります。計画がなければ申請できません。

判断の結果を計画に書き込み、年度ごとの事業を割り振ってください。

複数案を同じ条件で比較する

改修案、改築案、統合案。複数の案を同じ条件で比較してください。

1案だけを示すと、他の選択肢を検討していないという指摘を受けます。

説明できる形に整理する

5つの軸の値、工事費、補助見込額、自治体の負担、使える年数、年あたりのコスト。これらを並べた表があれば、議会と地域に説明できます。

数字のない説明では、議論が進みません。

計画は見直す

児童生徒数の推計は変わります。計画を一度作って終わりにせず、数年ごとに見直してください。

よくある質問

Q. 改修と建替えはどう判断しますか。

A. 耐震性能、構造体の劣化、児童生徒数の見通し、必要な工事の総額、年あたりのコストの5つを並べて判断します。1つの軸だけでは決まりません。

Q. 判断に順序はありますか。

A. あります。耐震性能が最初です。文部科学省の学校施設耐震化推進指針では、Is値0.3未満またはq値0.5未満を緊急度ランク1として改築が望ましいとしています。

Q. 築年数は判断の基準になりますか。

A. 劣化の目安にはなりますが、判断の軸ではありません。同じ築年数でも立地と維持管理の履歴で状態が大きく違います。

Q. 比較で見落としやすい点は何ですか。

A. 改修以外に必要な工事です。屋上防水、外壁、建具、給排水管、電気設備、空調、トイレ、内装。これらを足してから比較してください。

Q. 工事費の総額で比べればよいですか。

A. 不十分です。使える年数で割った年あたりのコストで比べてください。あわせて光熱費と維持費の差も加えてください。

Q. 何から始めますか。

A. 全校・全棟の状態を一覧にすることです。耐震診断の結果、改修の履歴、劣化の状況、児童生徒数の推計。この一覧がないと判断できません。

まとめ

改修と建替えの判断は、耐震性能、構造体の劣化、児童生徒数の見通し、必要な工事の総額、年あたりのコストの5つの軸で行います。1つの軸だけで決めると誤ります。

順序があります。耐震性能が最初です。文部科学省の学校施設耐震化推進指針では、Is値0.7以上を構造体の安全性が確保されているとし、Is値0.3未満またはq値0.5未満を緊急度ランク1として改築が望ましいとしています。耐震性能が確保されていなければ、他の検討をしても意味がありません。

次に構造体の劣化です。中性化、鉄筋の腐食、ひび割れ。構造体は交換できないため、ここが使える年数を決めます。そして児童生徒数の見通しです。建物として80年使えても、その学校が80年続くとは限りません。

比較で最も見落としやすいのが、改修以外に必要な工事です。屋上防水、外壁、建具、給排水管、電気設備、空調、トイレ、内装、バリアフリー。これらを全部足してから比較してください。すべて必要な建物では、合計が改築に近づきます。

比較は工事費の総額ではなく、使える年数で割った年あたりのコストで行います。あわせて改築した建物の断熱の性能による光熱費の差、設備が新しくなることによる維持費の差も加えてください。

そして残す年数を先に決めてください。40年使うのか、10年で用途を終えるのか。これが決まれば必要な手入れの水準が決まります。判断の結果を個別施設計画に位置づけ、年度ごとの事業を割り振ることです。

参考・出典

• 文部科学省「学校施設耐震化推進指針」 https://www.mext.go.jp/a_menu/shisetu/shuppan/04121502.htm
• 文部科学省「学校施設の長寿命化計画（個別施設計画）」 https://www.mext.go.jp/a_menu/shotou/zyosei/1334433.htm
• 文部科学省「学校施設の長寿命化計画策定に係る手引」 https://warp.ndl.go.jp/info:ndljp/pid/14460507/www.mext.go.jp/b_menu/shingi/chousa/shisetu/036/toushin/1356229.htm
• 文部科学省「公立学校施設整備に関する実務」 https://www.mext.go.jp/a_menu/shotou/zyosei/zitumu.htm
• 総務省「公共施設等総合管理計画の策定にあたっての指針」 https://www.soumu.go.jp/iken/koukyoushisetsu_kanri.html

記載の指針および制度は公表時点のものです。耐震性能の判断、算定割合および事業の区分は所管部署の運用により異なり、費用の比較は建物の状況によって変わります。個別の判断は所管部署および設計者にご確認ください。