適法改修とは何をする工事か？

既存不適格と違反の違いから整理する

古い校舎を調べると、現行の基準に合っていない部分が見つかります。階段の幅、排煙の設備、防火区画、屋外階段の増設、後から設置した倉庫。

これらをどう扱うか。放置してよいものと、直さなければならないものがあります。そして、直す順番にも考え方があります。

この記事では、①適法改修の定義、②既存不適格と違反の違い、③既存部分の緩和、④どんなときに必要になるか、⑤優先順位、の5点を整理します。

この記事の要点

• 既存不適格は、法の施行または適用の際に現に存していた建築物で、現行規定に適合しないもの
• 違反建築物は、建てた時点または工事の時点で法に適合していなかったもの
• 建築基準法第86条の7により、増築等をする場合の既存部分の制限が緩和される
• 2以上の独立部分がある建築物では、増築等をする独立部分以外には適用しない規定がある
• 用途変更や増築、売却・賃貸の前に、適法性の確認が必要になる

適法改修とは何か？

建物を、法に適合した状態にするための改修です。

コンプライアンス改修と呼ばれることもあります。使い勝手を良くする改修や、老朽化した部分を直す改修とは、目的が違います。安全性の確保と、法的な位置づけの整理が目的です。見た目が変わらない工事も多く、費用をかけた実感が得にくい部分でもあります。

学校施設では、次のような場面で必要になります。

• 用途変更をするとき
• 増築や大規模の修繕・模様替をするとき
• 建物を売却、賃貸するとき
• 補助金の交付を受けるとき
• 統廃合で校舎を転用するとき

建築基準法の全体像は学校の改修で関わる建築基準法の基礎にまとめています。

既存不適格と違反は何が違うのか？

適法だった時期があるかどうかです。

区分	内容	法的な位置づけ
既存不適格	建てた当時は適法。その後の法改正で現行基準に合わなくなった	直ちに違反ではない
違反建築物	建てた時点または工事の時点で法に適合していなかった	是正が必要

建築基準法第3条第2項は、この法律や命令、条例の規定の施行または適用の際に現に存する建築物またはその敷地が、これらの規定に適合しない場合には、当該規定は適用しないとしています。これが既存不適格の根拠です。建てた当時の基準で建っている以上、直ちに是正を求められるわけではありません。

学校で見つかりやすい違反

多いのは、後から追加された部分です。

• 確認申請の手続きを経ずに設置された倉庫やプレハブ
• 渡り廊下や庇の増設
• 用途を変えたまま手続きをしていない部屋
• 防火区画を壊して開けた開口部
• 避難経路に物品が常時置かれている状態
• 屋外階段や庇の後付け

いずれも、その時々の必要に応じて行われたものです。悪意があるわけではありません。しかし、記録が残っておらず、現在の担当者が知らないまま引き継がれています。転用や増築の検討を始めてから、初めて表に出てくる形になります。

既存不適格の考え方と増築の関係は学校の増築と既存不適格で扱っています。

既存部分はどこまで直すのか？

緩和の規定があります。

建築基準法第86条の7は、既存の建築物に対する制限の緩和を定めています。増築、改築、大規模の修繕または大規模の模様替をする場合について、一定の規定を既存部分に適用しないとする仕組みです。

この緩和がなければ、小さな増築のたびに建物全体を現行基準に合わせることになります。現実的には工事が成り立ちません。既存の建物を使い続けられるようにするための仕組みです。

独立部分という考え方

同条第2項は、建築物が別の建築物とみなすことができる部分として政令で定める部分（独立部分）を2以上有する場合について定めています。増築等をする独立部分以外の独立部分に対しては、これらの規定を適用しないとされています。

学校のように、複数の棟が渡り廊下でつながっている建物では、この考え方が有効に働くことがあります。どの範囲を独立部分と見るかは、構造と防火区画の状況によります。設計者を通じて所管行政庁に確認します。渡り廊下の構造を工夫することで、独立部分として扱える場合もあります。

緩和の範囲は規定ごとに違う

すべての規定が同じように緩和されるわけではありません。増築の規模、工事の内容、建物の構造によって、適用される緩和が変わります。構造、防火、避難、設備のそれぞれで扱いが分かれます。

ここは専門的な判断が必要な部分です。緩和が使えるかどうかで、工事の範囲と費用が大きく変わります。設計者を選ぶ段階で、既存建築物の扱いに慣れているかを確かめておきます。

何から調べるのか？

現況と図書の確認からです。

• 確認済証と検査済証の有無
• 竣工図と、増築・改修の履歴
• 現況の実測と、図面との差異
• 防火区画、避難経路、内装の状況
• 設備の状況（排煙、非常用照明、消防設備）

検査済証がない場合でも、調査によって現況を確認する枠組みがあります。進め方は検査済証がない学校施設の改修の進め方にまとめています。

調査の全体像は学校の法適合状況調査を参照してください。

どんなときに必要になるのか？

5つの場面があります。

用途変更をするとき

用途を変えると、防火や避難に関する規定が遡及して適用されます。既存不適格だった部分を、現行基準に合わせることが求められます。転用の費用が想定を超える原因の多くは、この部分です。

増築をするとき

増築の規模と内容によって、既存部分にどこまで及ぶかが変わります。緩和の規定が使えるかどうかを、設計の初期に確認します。増築の位置や規模を調整することで、負担を抑えられる場合もあります。

補助金を使うとき

補助の要件として、法適合の状態が求められることがあります。違反の状態では、交付を受けられない場合があります。申請の直前に判明すると、その年度の事業を断念することになります。

売却や賃貸をするとき

買主や借主から、適法性の確認を求められます。検査済証がない、あるいは違反がある状態では、取引が進まないことがあります。価格の交渉でも不利に働きます。

安全上の必要があるとき

法的な要請がなくても、避難経路が確保されていない、防火区画が機能していないといった状態は、そのままにできません。事故が起きた場合、設置者の責任が問われます。

定期報告制度とどう関わるのか？

学校は、報告の対象になる場合があります。

建築基準法第12条第1項は、法第6条第1項第1号に掲げる建築物で安全上、防火上または衛生上特に重要であるものその他特定行政庁が指定するものについて、所有者が一級建築士、二級建築士または建築物調査員に定期に調査させ、結果を特定行政庁に報告しなければならないと定めています。

一方、同条第2項は、国、都道府県または建築主事を置く市町村が所有し、または管理する特定建築物について、定期に損傷、腐食その他の劣化の状況の点検をさせなければならないとしています。つまり、所有者が誰かによって、報告の枠組みと点検の枠組みに分かれます。

学校がどちらに当たるかは、設置者と、特定行政庁の指定の内容によります。私立学校と、建築主事を置かない市町村の学校では、扱いが異なることがあります。所管行政庁に確認してください。指定の内容は自治体ごとに公表されています。

指摘を放置しない

調査や点検で指摘された事項は、記録に残ります。対応しないまま次の調査を迎えると、同じ指摘が積み上がります。

是正に費用がかかる事項は、年度ごとの計画に落として順に処理します。すぐできる事項と、工事が必要な事項を分けて管理します。分けておくと、予算要求の際にも説明しやすくなります。

記録が資料になる

調査の記録は、改修を計画するときの基礎資料になります。どの部分がいつから指摘されているかが分かれば、優先順位も付けやすくなります。長寿命化計画を見直すときの根拠としても使えます。

優先順位はどう付けるのか？

人命に関わる順です。

順位	内容
1	避難経路の確保。階段、出口、廊下に物を置かない
2	防火区画の復旧。開けた開口部をふさぐ
3	消防設備の機能確認と是正
4	無届の増築部分の整理（撤去または手続き）
5	既存不適格部分への対応

1から3は、費用をかけずにできる部分があります。物を動かす、扉を閉める、点検で指摘された箇所を直す。まずここから着手します。日常の使い方の問題であることも多く、教職員への周知で解決する場合があります。

4と5は、工事と手続きが必要です。用途変更や増築の計画があるなら、その機会に合わせて行う方が、費用の面で効率的です。単独で発注すると、仮設や足場の費用が重複します。

公立と私立で違いはあるか？

見つかった後の動き方が違います。

公立学校

違反が見つかった場合、議会や住民への説明が必要になることがあります。是正の予算を組むまでに時間がかかります。発見を報告しにくい雰囲気があると、対応がさらに遅れます。

一方、公共施設として点検の仕組みがあり、定期的な報告の機会があります。早期に見つかる可能性は高くなります。

私立学校

決定は速く進みますが、財源は自前です。是正の費用をどこから出すか、理事会での判断になります。

金融機関からの借入や、施設の売却を検討する場面では、適法性が前提条件になります。計画の早い段階で確認しておきます。資金計画が固まってから問題が出ると、計画全体をやり直すことになります。

よくある質問

Q. 既存不適格のままにしておいてよいのですか。

A. 直ちに違反ではありません。ただし、増築や用途変更をする際に、対応が必要になる場合があります。

Q. 昔からある倉庫が無届だと分かりました。どうすればよいですか。

A. 撤去するか、手続きを行って適法な状態にするかの判断になります。所管行政庁に相談してください。

Q. 適法改修だけで補助金は使えますか。

A. 制度によります。長寿命化改修や耐震化とあわせて行う場合に、対象となる部分があります。

Q. 独立部分として扱えるかは誰が判断しますか。

A. 構造や防火区画の状況によります。設計者を通じて所管行政庁に確認します。

Q. 費用はどれくらいかかりますか。

A. 見つかった内容によって大きく変わります。調査の結果が出るまで、正確な見積りはできません。

Q. まず何から始めればよいですか。

A. 図書の確認と現況の調査です。避難経路の確保のように、すぐできる対応は並行して進めます。

Q. 違反が見つかったらすぐ使用を止めなければなりませんか。

A. 内容によります。安全に直結する事項は、使用の方法を制限したうえで是正します。所管行政庁に相談してください。

Q. 前任者の時代の増築で記録がありません。

A. 現況の調査から始めます。台帳の記載事項の証明を特定行政庁で受けられる場合があります。

Q. 耐震補強と適法改修は同時にできますか。

A. 同じ工事の中で進めることができます。足場や仮設を共用できるため、別々に行うより効率的です。

まとめ

適法改修は、建物を法に適合した状態にするための改修です。既存不適格と違反建築物は別のもので、既存不適格は建築基準法第3条第2項により、現行規定が適用されない扱いになります。

増築や大規模の修繕・模様替をする場合、同法第86条の7により、既存部分に対する制限が緩和されます。2以上の独立部分を有する建築物では、増築等をする独立部分以外には適用しない規定もあります。この緩和が使えるかどうかで、工事の範囲と費用は大きく変わります。

用途変更、増築、補助金の活用、売却や賃貸。いずれの場面でも、適法性の確認が前提になります。調査の結果が出る前に計画を固めると、後から費用が膨らみます。まず調べ、避難経路の確保のようにすぐできることから着手し、工事が必要な部分は改修の機会に合わせる。この順が、負担を抑える進め方です。

参考・出典

• e-Gov法令検索「建築基準法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
• 国土交通省「歴史的建築物に対する建築基準法の適用（法第3条）」 https://www.mlit.go.jp/common/001225719.pdf
• 建築基準法第3条、第9条、第86条の7

記載の制度は公表時点のものです。個別の適用は所管の行政庁にご確認ください。